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Verzugsanzeige VOB Muster: Bauverzögerung schriftlich anzeigen

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June 1, 2022

Die Pläne und Fristen für die Ausführung der vereinbarten Leistungen stehen fest, doch auf der Baustelle tut sich nichts? Sehen Auftraggeber die Einhaltung der vereinbarten Termine in Gefahr, kommt die sogenannte Verzugsanzeige ins Spiel. Erfahren Sie, was sich genau dahinter verbirgt und welche Rechtsfolgen sich aus einem Verzug ableiten. Damit Sie als Auftraggeber schnell eingreifen können, haben wir für Sie ein Verzugsanzeige Muster nach VOB zum gratis Download vorbereitet.

1. Bauverzögerungen durch Verzug: Fristüberschreitung durch Auftragnehmer

Ein Verzug entsteht immer dann, wenn eine vertragliche Leistung nicht zum vereinbarten Zeitpunkt begonnen beziehungsweise ausgeführt wurde. Auch eine Unterbrechung der Durchführung zählt zu einem Verzug. Auftraggeber können mit einer Verzugsanzeige auf die Bauverzögerungen reagieren. Wir klären, was genau darunter zu verstehen ist und was Sie aus rechtlicher Sicht dazu wissen müssen.

Was ist eine Verzugsanzeige?

Eine Verzugsanzeige durch den Auftraggeber ist eine Mahnung gegenüber dem Auftragnehmer bei Feststellung einer Bauverzögerung. Mit dieser schriftlichen Anordnung wird konkret auf Fristüberschreitungen hingewiesen. Sie dient zugleich als eine Aufforderung an den Auftragnehmer entsprechend der vertraglichen Vereinbarungen seiner Leistungserfüllung nachzukommen. Mit definierten Terminen wird der Baubeginn oder auch die Fertigstellung neu festgelegt. So schützen sich Auftraggeber davor, dass beauftragte Leistungen nicht zum vereinbarten Termin oder zumindest nicht weitaus später als geplant fertig werden. In der Praxis wird auch von Inverzugsanzeige oder Inverzugsetzung gesprochen.

2. Rechtliche Grundlagen bei einem Verzug nach VOB und BGB

Um aus rechtlicher Sicht von einem Verzug sprechen zu können, muss die Einhaltung von Terminen auf der Kippe stehen. Dabei ist es ganz egal, ob Fristen eindeutig vereinbart wurden oder nicht. Wir schauen uns dazu die Regelungen im BGB und VOB an und welche Folgen sich daraus ergeben.

Verzug anzeigen in BGB-Bauverträgen

Wird ein Bauvertrag nach BGB geschlossen, so regelt § 271 BGB zum Thema Leistungszeit indirekt etwas über die Ausführungsfristen. Für den Fall, dass Termine feststehen, kann der Auftraggeber die Leistung nicht vor Vollendung der Frist einfordern. Ist keine Zeit für die Ausführung vereinbart worden, kann der Auftraggeber die Leistungserfüllung nach Verstreichen einer angemessenen Zeit erwarten. Das schließt ein baldiges Beginnen der Ausführungsarbeiten nach Vertragsabschluss mit ein.

Sind die Fristen inzwischen abgelaufen, besteht damit ein rechtlicher Anspruch auf die Leistung und der Auftraggeber kann den Auftragnehmer mahnen. Dadurch macht er auf den Verzug aufmerksam. Mit der Anzeige wird dem Auftraggeber eine neue Frist gesetzt und damit eine Möglichkeit eingeräumt, den Vertrag zu erfüllen. Ein Verzug ist nur dann rechtswirksam, wenn der Auftragnehmer die Bauverzögerungen selbst zu verantworten hat.

Entstehen dem Auftraggeber mit dem Verzug der Leistung Nachteile, kann dieser vom Auftragnehmer Schadensersatz als Ausgleich verlangen. Auch kann ein Schadensersatz statt das Erbringen der noch offenen Leistung eingefordert werden. Von höherer Tragweite für das bauausführende Unternehmen ist die Möglichkeit des Auftraggebers, komplett vom Bauvertrag zurückzutreten, sofern die neue gesetzte Frist erfolglos verstrichen ist. In der Praxis erweist sich dieser Fall allerdings als schwierig. Denn rechtlich bedeutet dies das Zurückgewähren aller bisher erbrachten Bauleistungen – entweder physisch oder wertmäßig.

Bauverzögerungen können schwerwiegende Folgen haben. Beugen Sie vor!

Verzugsanzeige nach VOB

In der VOB/B sind die Regelungen im Falle eines Verzugs durch den Auftragnehmer deutlicher geregelt als im BGB. Voraussetzung für die Anwendbarkeit in Bauverträgen ist die Bezugnahme auf die entsprechende Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB). Ausführungsfristen und die Rechtsfolgen bei Verzug klärt § 5 VOB/B. In § 5 Abs. 1 und 2 VOB/B definieren Grundsätzliches zu Beginn, Ausführung und Vollendung der vereinbarten Leistung.

Es gelten die festgelegten Termine oder aber eine angemessene Zeit für die Erfüllung des Vertrags. Generell hat der Auftragnehmer – sofern nicht anders festgelegt – spätestens 12 Werktage nach Aufforderung zu beginnen und den Auftraggeber davon in Kenntnis zu setzen. Mit dieser Regelung wird daher schon frühzeitig ein Instrument geschaffen, kostspieligen Bauverzögerungen entgegenzuwirken.

Im Falle einer Verzögerung kann der Auftraggeber eine Verzugsanzeige abgeben. Darin erklärt er dem Auftragnehmer die beobachtete Verzögerung mit der Aufforderung der Leistungserfüllung weiterhin nachzukommen. Daneben ist eine neue angemessene Frist zur Erbringung der Leistung zu nennen.

Abzugrenzen ist die Verzugsanzeige vom Abhilfeverlangen, in § 5 Abs. 3 VOB/B geregelt. Mit diesem Schreiben fordert der Auftraggeber den Auftragnehmer dazu auf, Engpässe zu beseitigen, die das Einhalten der Fristen gefährden. Mit dem Aufstocken von Personal, Baustoffen oder sonstigen Ressourcen soll sozusagen Abhilfe geschaffen werden.

Zurück zur Verzugsanzeige VOB: Hier steht eine Nicht-Einhaltung der Fristen konkret im Raum. Für entstandene Nachteile kann der Auftraggeber Schadensersatz verlangen. Ein Schaden ergibt sich zum Beispiel aus entgangenen Mieteinnahmen, Zinskosten für die verlängerte Bereitstellung von Krediten oder entstandenen Zinskosten bei Klärungen vor Gericht. Ein Rücktritt vom Bauvertrag ist nur dann möglich, wenn mit der Verzugsanzeige diese Option bereits als Folge genannt wird, sofern die neu gesetzte Frist erfolglos verstrichen ist.

3. Bauverzug in Sicht? – Konsequenzen und Folgen

Die Folgen einer Bauverzögerung sind sowohl für Auftraggeber und Auftragnehmer mit wirtschaftlichen Konsequenzen verbunden. Besonders bemerkbar macht sich dies in größeren Bauprojekten, die nach der VOB geschlossen wurden.

Wirtschaftliche Einbußen durch Bauverzögerungen

Mit einer Bauverzögerung gleich zu Beginn der Bauarbeiten geht stets die Annahme mit einher, dass auch die Vollendung der Leistung in Verzug gerät. Je weiter fortgeschritten das Bauvorhaben ist, umso kritischer werden Verzögerungen in Hinblick auf den Fertigstellungstermin. Oft werden Bauprojekte nach VOB zu einem gewerblichen oder öffentlichen Zweck errichtet. Ein verspäteter Bezug des Bauwerks hat daher einen erheblichen negativen Einfluss auf finanzielle Einnahmen beispielsweise aus Vermietung. Auftraggebern stehen dann laut Gesetz Schadensersatzansprüche zu. Für Bauunternehmer bergen diese Szenarien ein hohes Risiko, was nicht zuletzt die Wirtschaftlichkeit der realisierten Bauprojekte reduziert.

Zeitverzug organisatorisch abfedern

Der eigentliche Plan wurde nicht eingehalten und nun soll alles im Nachgang fertig werden. Auf beiden Seiten entsteht ein zusätzlicher Aufwand, die neuen Umstände professionell abzuwickeln. Auftraggeber müssen überbrückend für Alternativen sorgen, abhängig davon, wofür das neue Bauwerk genutzt wird. Von Auftragnehmern erfordert das Einhalten neu gesetzter Fristen einen gewissen organisatorischen Spielraum. Kritisch wird es für Bauunternehmer dann, wenn mit Bauverzögerungen die gesamte Planung durcheinander gerät. Gerade in eng getakteten Arbeitspaketen, die etwa schon zur Verzögerung im Bauablauf geführt haben, kann es schnell zu einer Doppelbelastung kommen.

Eine Herausforderung stellen dabei auch immer knappe Ressourcen an Zeit und Personal dar, für die ein gezieltes Management erforderlich ist. Dadurch entstehen oft zusätzliche Mehrkosten für Ausweichlösungen, wenn zum Beispiel Personal aufgestockt oder zusätzliche Baumaterialien und Geräte kurzfristig beschafft werden müssen – möglicherweise zu Preisen, die dann höher sind als bei der eigentlichen Planung angenommen.

Rechtliche Auseinandersetzungen bei komplexen Sachverhalten

Als wenn die verspätete Fertigstellung nicht schon reicht, kann es zu weiteren Auseinandersetzungen kommen. Wenn vorher schon eine Behinderungsanzeige seitens des Auftragnehmers abgegeben wurde, wird der Fall zunehmend komplexer. Sollte der Empfänger beispielsweise die Gültigkeit ablehnen, kommt diese dennoch bei einer gerichtlichen Prüfung mit auf den Tisch. Sollte diese rechtswirksam sein, ist der Auftragnehmer mit Überschreiten der Frist am Ende doch nicht in Verzug. Damit ist dann auch die Verzugsanzeige nicht mehr wirksam. Nicht selten sorgt das bei Auftraggebern wiederum für Überraschungen und mischt die Karten für den tatsächlichen Fertigstellungstermin noch einmal neu.

4. Was tun bei einer Bauverzögerung?

Als Auftragnehmer stellen Sie eine Abweichung vom geplanten Bauplan fest. Lässt Sie das bereits absehen, dass die rechtzeitige Fertigstellung unrealistisch wird? Dann ist jetzt der Zeitpunkt zum Handeln gekommen und eine Verzugsanzeige aufzusetzen.

1. Den Verzug von einer Behinderung im Bau abgrenzen

Ein Auftragnehmer kommt nur bei selbstverschuldeten Umständen in Verzug, wie eine Fehlplanung oder Fehlkalkulation. Nicht in Verzug gerät er, wenn zum Beispiel höhere Gewalt oder Streik für hindernde Umstände sorgt und somit die Ausführung der Leistung behindert. In den Fällen kann der Auftragnehmer eine Behinderungsanzeige abgeben und eine Verlängerung der Fristen erwirken. Die Dauer der Behinderung durch externe Vorkommnisse liegt damit auch im Risikobereich des Auftraggebers.

2. Den aktuellen Zustand dokumentieren

Der erste wichtige Schritt ist, den Status quo festzuhalten. Was wurde vertraglich vereinbart und welche Inhalte wurden davon offensichtlich noch nicht erfüllt? Betrachten Sie dabei die individuell vereinbarten Teilleistungen und werfen Sie auch einen Blick in das BGB oder die VOB – je nachdem, welches Regelwerk Ihrem Bauvertrag zugrunde liegt. Hat Ihr Auftragnehmer bereits Behinderungen angemeldet, vergewissern Sie sich vorab, ob eventuell neue Fristen gelten. Dokumentieren Sie die Tatsachen auch mit Fotos und weiteren Notizen, die Sie in dem Zusammenhang auftreiben können.

3. Bauverzögerung schriftlich anzeigen

Haben Sie alle Rahmendaten festgehalten und ist für Sie eindeutig, dass Ihr Auftragnehmer in Verzug geraten ist, so zeigen Sie anschließend die Bauverzögerung an. Hiermit fordern Sie den Auftragnehmer auf, unverzüglich seine Leistungserbringung fortzuführen. Wir empfehlen hierzu die Schriftform, um die Anordnung rechtssicher und unmissverständlich festzuhalten.

4. Angemessene Fristen setzen

Für Sie ist absehbar, dass die Leistung nicht mehr zum vereinbarten Termin fertig wird? So nennen Sie direkt einen neuen Termin, zu dem der Vertrag oder entsprechende Teilleistungen davon erfüllt werden sollen. Beachten Sie dabei, dass die Fristen angemessen sein müssen. Der Zeitraum ist daher so zu wählen, dass Bauarbeiten realistisch umgesetzt werden können. Sportliche Fristen, die dem nicht entsprechen, werden im Zweifel durch das Gesetz ausgehebelt. Dann gelten automatisch angemessene Fristen.

5. Die Verzugsanzeige nach VOB aufsetzen

Nun kommen wir auf den Punkt und widmen uns direkt der Verzugsanzeige nach VOB. Neben der allgemeinen Praxisrelevanz und den Vorteilen, erfahren Sie auch direkt etwas zu den Inhalten.

Bedeutung und Relevanz in der Praxis

Die Verzugsanzeige ist ein Mittel, welches Auftraggeber einsetzen können, wenn sie die Fertigstellung eines Bauwerks zum vereinbarten Termin in Gefahr sehen. So müssen sie nicht tatenlos zusehen, wenn Bauunternehmen der Vertragserfüllung nicht nachkommen. Dieses dient zum Schutz der Auftraggeber, die mit der Beauftragung des Baus einen Zweck beabsichtigen. Sei es die private, gewerbliche oder öffentliche Nutzung – kann sich der Auftraggeber nicht auf den geplanten Beginn der Nutzung verlassen, sind alternative Lösungen gefragt, die in den meisten Fällen mit ungeplanten Kosten einhergehen.

Verzugsanzeige VOB: Bauverzug anzeigen gesetzlich geregelt
Ein Blick ins Gesetzbuch klärt auch bei der Verzugsanzeige die wichtigsten Fragen.
Inhalte einer ordentlichen Verzugsanzeige

Damit die Verzugsanzeige eindeutig und rechtssicher bei dem bauausführenden Unternehmen ankommt, sind einige wesentliche Inhalte gefragt. Beschreiben Sie genau, welchen Verzug Sie beobachtet haben: Geht es um den Baubeginn, der nicht fristgerecht startet, oder um die Fertigstellung der vereinbarte Leistung? Nennen Sie dann den genauen Termin, der nicht eingehalten wurde. Setzen Sie eine Frist durch Festlegen eines Datums, zu dem die Leistung zu beginnen hat beziehungsweise fertiggestellt sein soll. Bezieht sich die Nichteinhaltung der Frist nur auf Teilleistungen und nicht auf den gesamten Bauvertrag, so nennen Sie diese direkt in Ihrem Anschreiben.

Wenn Sie absehen, dass Sie nach erfolglosem Verstreichen der Frist den Auftraggeber kündigen wollen, müssen Sie dieses bereits in diesem Schreiben androhen. Nutzen Sie dazu eine Formulierung, dass Sie den Auftrag entziehen werden, wenn die vertraglich geschuldete Leistungen trotz Verlängerung der Ausführungsfristen nicht erbracht werden. Einige weitere Rahmeninformationen wie Name der Baufirma, Ort, Datum und Ihre Unterschrift dürfen zu guter Letzt natürlich nicht fehlen.

Vorteile für beide Vertragsparteien

Auch wenn eine Verzugsanzeige eine Mahnung darstellt und eine solche niemand gerne erhält, lässt sich ihr dennoch etwas Positives abgewinnen. Als Auftraggeber stellen Sie unter Beweis, dass Sie mit wachsamen Auge dabei sind und das Baugeschehen aktiv mitgestalten wollen. Je eher Sie aktiv werden, desto mehr lässt sich für beide Seiten der Schaden begrenzen. Als Auftragnehmer wiederum ist dieses Schreiben eine Chance, die Perspektive des Auftragnehmers kennenzulernen. Sofern Sie nicht selbst die Verzögerung bereits im Unternehmen erkannt haben, ist dies ein rechtzeitiger Weckruf, um den Bauablauf wieder gerade zu rücken, noch bevor zu viel Zeit verstrichen ist. Auch wenn es für manch eine Konsequenz wie das Zahlen von Schadensersatz zu spät sein mag, ist die Verzugsanzeige ein Impuls, die Organisation des Betriebes auf Herz und Nieren zu prüfen, damit dieser Umstand nicht nochmals vorkommt.

6. Zeit und Nerven sparen mit einer Mustervorlage

Die Fristen drohen zu platzen und die Gedanken kreisen um die möglichen Folgen und Alternativen? Wir können gut nachvollziehen, wenn Sie angespannt sind, sollten weitreichende Bauverzögerung die Fertigstellung Ihres Auftrags infrage stellen. Mit der Verzugsanzeige lässt sich frühzeitig entgegen wirken. Sie wissen nun bereist, welche Punkte in dieser enthalten sein müssen.

Statt sich die Formulierungen nun selbst zu überlegen, können Sie mit unserer vorgefertigten Mustervorlage Ihre Verzugsanzeige VOB schnell und einfach ausfüllen. So sparen Sie Zeit und bewahren sich einen kühlen Kopf. Genau genommen haben wir für Sie sogar zwei Verzugsanzeige VOB Muster vorbereitet: Eine Vorlage, die Sie bei Verzögerung direkt zum Baubeginn aus dem Ärmel ziehen können und eine weitere, die Sie nutzen können, wenn es um die Fertigstellung des Bauprojekts geht. Jetzt gratis in einem Paket herunterladen.

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