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Bauabnahme Faktencheck: Alle Infos & praktische Checkliste für eine erfolgreiche Abnahme!

Bauabnahme Faktencheck: Alle Infos & praktische Checkliste für eine erfolgreiche Abnahme!

January 12, 2021

Die Bauarbeiten sind beendet und die Immobilie steht. Jetzt nur noch schnell die Bauabnahme abschließen und fertig ist das Bauprojekt. Doch stopp! So schnell sollten Sie diesen wesentlichen Schritt als Abschluss der Bauphase nicht erledigen. Warum das so ist, erfahren Sie in spannenden Fakten rund um eine professionelle Bauabnahme! Und mit unserer Checkliste geht am Stichtag sicher nichts schief.

Capmo-Tipp: Vergessen Sie bei der Bauabnahme auf keinen Fall Ihr Abnahmeprotokoll! Um Ihnen den Aufwand zu erleichtern, haben wir ein VOB-konformes Muster für Sie erstellt.

Fakten rund um die Bauabnahme

Bauabnahme klingt so einfach. Doch wenn Sie sich einmal vor Augen führen, wie unterschiedlich Bauprojekte sein können, ist es mit dem Abhaken auf einem einfachen Formular nicht getan. Vergleichen Sie Einfamilienhäuser mit Mehrfamilienhäusern, mehrstöckige Bürogebäude mit öffentlichen Gebäuden zur Verbesserung der Infrastruktur: Sie können die unterschiedliche Komplexität bereits erahnen.

Was ist eine Bauabnahme?

Eine Bauabnahme definiert sich nach den Regelungen der VOB und Ausführungen des Bundesgerichtshofs sinngemäß: Die Abnahme des Baus ist dann erfolgt, wenn der Bauherr sein in Auftrag gegebenes Bauwerk überprüft hat und feststellt, dass die vertraglichen Leistungen wie vereinbart erfüllt wurden.

Die vereinbarte Leistung kann vertraglich sehr konkret festgehalten sein. Dann steht es schwarz auf weiß, ob die Leistungen erfüllt wurden oder nicht. Wurden die Leistungen nicht detailliert vereinbart, gelten jedoch die Anforderungen im bürgerlichen Gesetzbuch, kurz BGB. Darin heißt es, dass das erstellte Bauwerk zu seinem geplanten Einsatzzweck nutzbar sein muss.

Die Bedeutung für Bauherren und Auftragnehmer

Die Bauabnahme spielt eine entscheidende Bedeutung nicht nur während der gesamten Bauphase, sondern auch hinsichtlich des gesamten Lebenszyklus einer Immobilie. Sicher signalisiert sie das Ende der Bauarbeiten und den Übergang in die Nutzungsphase. Die Qualität der Bauabnahme kann darüber entscheiden, wie hoch der Nutzwert der Immobilie in den Folgejahren ist. Durch das frühzeitige Erkennen und Anzeigen von Baumängeln beugen Sie schwerwiegenden Folgeschäden vor.

Erfolgt die Bauabnahme zu schnell und werden offensichtliche Mängel nicht erkannt, beginnt die Gewährleistungspflicht zu früh. Fundierte Beweise nachträglich zu liefern, belastet Bauherren unnötig und gestaltet Nacharbeiten als schwierig. Im schlimmsten Fall trägt der Bauherr für notwendige Ausbesserungen die Kosten sogar selbst. Ein Szenario, das sich durch eine gut geplante Bauabnahme abwenden lässt.

Auch für Auftragnehmer ist es vorteilhaft, sich auf eine technisch einwandfreie Bauabnahme verlassen zu können. Baumängel lassen sich tendenziell einfacher vollziehen, wenn die Baustelle noch steht. Je weiter Ansprüche in der Zukunft geltend gemacht werden, desto schwieriger ist manch ein Vorgang nachzuvollziehen. Verstaubte Dokumentationen zu wälzen und sich hineinzudenken, erfordert Zeit, die die meisten Bauunternehmen und Architekten ungern opfern. Eine hohe Sorgfalt zahlt sich daher langfristig in einem spürbaren Nutzen aus.

Arten der Bauabnahme, die Sie kennen sollten

Eine Bauabnahme lässt sich in drei verschiedene Arten unterteilen: Das Baurecht unterscheidet die technische, die behördliche und die rechtsgeschäftliche Bauabnahme.

  • Die rechtsgeschäftliche Bauabnahme beruht auf dem BGB und der VOB. Hier erklärt sich der Bauherr gegenüber seinen Auftragnehmern mit der gelieferten Leistung als einverstanden und bestätigt die Erfüllung ohne vorliegende Mängel. Diese Abnahme hat eher förmlichen Charakter.
  • Die technische Bauabnahme, auch Zustandsfeststellung genannt, findet durch die Begehung der Baustelle sowie das Anfertigen eines Protokolls statt. In diesem Protokoll werden etwaige Mängel aufgenommen. Genaueres regelt dazu die VOB.
  • Eine behördliche Bauabnahme findet in der Regel baubegleitend statt. Während verschiedener Projektphasen können Baumängel frühzeitig erkannt und dokumentiert werden.
Die Arten der Bauabnahmen im Überblick
Sowohl §4 VOB/B als auch §640 BGB kennen verschiedene Arten der Bauabnahme.

Die rechtlichen Auswirkungen der Bauabnahme

Rein aus rechtlicher Sicht betrachtet, ist der Zeitpunkt der Bauabnahme ein sehr bedeutungsvoller Moment. Mit ihm verschieben sich die Verantwortlichkeiten im Falle von Mängeln und Schäden. Das BGB und das Baurecht liefern sich ergänzende Gesetze, die schnell auch sehr komplex werden können. Was ist für Sie wichtig zu wissen? Wir fassen es zusammen:

Capmo-Tipp: Damit Sie Ihre Rechtsansprüche geltend machen können, sollten Sie auf jeden Fall ein Abnahmeprotokoll führen. Wir haben Ihnen eine gratis Vorlage zum Download vorbereitet.

Wie läuft eine Bauabnahme ab?

Die Bauarbeiten neigen sich dem Ende zu. Die Immobilie steht und die verschiedenen Gewerke auf dem Bau schließend restliche kleine Arbeiten ab. Was folgt, ist dann die Bauabnahme. Doch wer ist wann in der Pflicht, was genau zu tun?

Den richtigen Zeitpunkt für die Bauabnahme planen

Etwa zwei Wochen vor der förmlichen Abnahme wird der Termin angekündigt. Meist fordert dann das Bauunternehmen auf, wenn sich absehen lässt, wann die Arbeiten beendet sein werden. Mit der Begehung der Baustelle folgt dann die technische Abnahme. Die Abnahme erklärt grundsätzlich der Auftraggeber, das heißt der Bauherr gegenüber seinem Auftragnehmer.

Die Abnahme kann erst dann erklärt werden, wenn das Bauwerk sozusagen abnahmereif ist: Gemäß BGB muss das Bauwerk seinem üblichen Einsatzzweck entsprechend nutzbar sein und mängelfrei. Sobald die Vertragserfüllung offenbar vorliegt, ist der Auftraggeber verpflichtet, die Bauabnahme zu erklären.

Die Bauabnahme korrekt vornehmen

Mit der formalen und technischen Bauabnahme gilt die Leistung als vollbracht und beendet. Für den Vorgang können Sie sich durch einen Sachverständigen oder Baugutachter beraten lassen. Und doch ist es zu diesem Zeitpunkt selten möglich, die komplette Mängelfreiheit auf lange Sicht zu bestätigen. Oft zeigen sich Baumängel erst nach Monaten oder Jahren anhand der Folgen. Daher räumt der Gesetzgeber eine Gewährleistungsfrist ein, innerhalb welcher der Auftragnehmer angezeigte, berechtigte Baumängel beseitigen muss, um seiner Pflicht zur Vertragserfüllung nachzukommen. Den Zeitpunkt für die Abnahme genau zu dokumentieren, ist daher enorm wichtig, um zu bestimmen, ob Ansprüche innerhalb der Gewährleistungsfrist berechtigt sind. Wie lang genau die Fristen sind, hängt vom Bauprojekt ab und welches Gesetz zur Anwendung kommt. Sie können mit nur 2 bis hin zu 30 Jahren rechnen. Für private Bauvorhaben ist eine fünfjährige Gewährleistungsfrist üblich.

Rechtsverbindliche Bauabnahme gewissenhaft durchführen
Bei der Bauabnahme ist Vorsicht gefragt! Sehen Sie deshalb lieber zweimal hin.

Die behördliche Bauabnahme durch das Bauamt

Neben der Abnahme durch den Bauherren selbst erfolgt noch eine zweite Art der Abnahme: Die behördliche Abnahme durch das Bauamt. Warum und in welchen Fällen die Prüfung anliegt? Wir klären auf:

Warum eine behördliche Abnahme notwendig ist

Ganz zu Beginn der Planungen für eine Immobilie auf einem Grundstück hat sich der Bauherr eine Baugenehmigung eingeholt. Das ganze Prozedere wäre nichtig, wenn nicht auch geprüft wird, ob die Vorgaben eingehalten wurden. Sich eine Baugenehmigung einzuholen, ist notwendig, weil übergreifende Bebauungspläne in gewisser Weise Richtlinien für den Bau einzelner Gebäude darstellen. So lassen sich Anforderungen an Grundstücke ableiten, die schlussendlich einzuhalten sind. Wird gegen die Vorgaben verstoßen, drohen hohe Bußgelder bis hin zum Abriss nicht konform gebauter Gebäude.

In welchen Fällen Sie mit einer Prüfung rechnen können

Nicht bei jedem Hausbau steht auch unmittelbar ein Termin mit der Behörde an. Je nach Bundesland greifen verschiedene Regeln. So wird in manchen Bundesländern mehr, in anderen Bundesländern nur stichprobenartig geprüft. Mit einer behördlichen Prüfung vor Ort können Sie jedoch rechnen, wenn es sich um größere Bauprojekte beziehungsweise um einen öffentlichen Bau handelt.

Das Absenden der Fertigstellungsanzeige an die Behörde

Noch bevor das Bauwerk für seinen eigentlichen Zweck genutzt wird, muss der Bauherr der örtlichen Baubehörde eine Baufertigstellungsanzeige zusenden. In ihr wird belegt, dass der Bau ordnungsgemäß – in Anlehnung an die Baugenehmigung – fertiggestellt wurde. Dazu sind zahlreiche Belege und Nachweise in Form von Erklärungen seitens der beteiligten Gewerke notwendig. Eine vorzeitige Nutzung des Bauwerks gilt als Verstoß gegen die Regelungen. Es drohen Zwangsräumungen und Bußgelder.

Unterstützung durch einen Sachverständigen einholen

Sie bauen zum ersten Mal oder kennen sich fachlich einfach nicht bis ins Detail innerhalb der verschiedenen Gewerken aus? Dann kann ein Sachverständiger an Ihrer Seite eine wertvolle Unterstützung sein.

Wie wichtig eine fachkompetente Unterstützung ist

Komplex geplante Bauwerke, viele verschiedene eingesetzte Materialien, hochmoderne Techniken – die Möglichkeiten in der Baubranche entwickeln sich stetig weiter. Gerade wenn Bauherren einmalig ein Einfamilienhaus bauen, sind sie selten ein Fachmann. Die Unwissenheit darüber, wie wichtig eine genaue Bauabnahme ist und die Unsicherheit, wie diese richtig gemacht wird, liegen nah beieinander. Ein Sachverständiger, der schon von Beginn an beauftragt wird, kann in diesen Fällen helfen.

Regelmäßigen Qualitätskontrollen während der einzelnen Bauphasen lassen mögliche Abweichungen vom Plan frühzeitig erkennen. Während der Zustandsfeststellung können Mängel entdeckt und direkt angezeigt werden. So können Sie vermeiden, dass Fehler bei der finalen Bauabnahme unentdeckt bleiben, weil schon zu viele Gewerke weitergearbeitet haben. Noch dazu kann die Beseitigung der Mängel direkt in Angriff genommen werden.

Sollte ein Fall einmal vor Gericht landen, haben Sie mit einem Gutachten durch einen Sachverständigen durchaus bessere Karten. Die Sachlage ist im Zweifel genauer dokumentiert und durch die Richter einfacher zu beurteilen. Das führt nicht nur zu einer klaren, sondern auch zu einer sehr viel schnelleren Entscheidung im Prozess.

Bausachverständiger bei der Bauabnahme
Mit einem kompetenten Partner an der Seite kann bei der Bauabnahme nichts schiefgehen.

Die Bauabnahme mit Profis durchführen

Wenn Sie vorausschauend planen wollen, dann kontaktieren Sie schon zu Beginn des Bauvorhabens einen zertifizierten Gutachter. Dieser ist dann nicht nur zur Bauabnahme vor Ort, sondern begleitet den gesamten Bauprozess mit. Unter den folgenden Adressen finden Sie fachkompetente Unterstützung:

Was kostet eine Bauabnahme?

Führen Sie die Bauabnahme als Bauherr Auftraggeber selbst durch, kostet es Sie lediglich Ihre Zeit. Sobald Sie sich Unterstützung holen, können unterschiedlich hohe Kosten entstehen.

Der Wert der Begutachtung hängt von verschiedenen Einflussfaktoren ab:

Bauobjekt: Die Art des Bauwerks mit seiner Größe und Lage ist in Summe gesehen individuell zu betrachten. Daher leitet sich auch stets ein individueller Preis für die Bauabnahme ab.

Leistungsgrad: Steht der Begutachter nur beratend zur Seite oder nimmt er mehrere technische Prüfungen vor? Schreibt er selbst das Protokoll und verfasst das Gutachten, falls Mängel angezeigt werden sollen? Wie detailreich die Begutachtung vorgenommen werden soll, wirkt sich maßgeblich auf die Höhe der Kosten aus.

Qualifizierung des Sachverständigen: Je nach Erfahrungsschatz und belegbarer Zertifizierung lassen sich Gutachter unterschiedlich hoch bezahlen.

Der Stundenlohn für einen Sachverständigen liegt in etwa zwischen 70 und 200 €. Eine ordnungsgemäße Bauabnahme erfordert in jedem Fall mehrere Stunden: Es werden vorbereitende Beratungsgespräche geführt, vor Ort die Baustelle begutachtet und ein Protokoll erstellt. Wenn nicht bereits im Festpreis inklusive kommen hier noch Fahrtkosten hinzu. Bei einer einfachen Bauabnahme können Sie im Normalfall mit unter 1.000 € rechnen. Wünschen Sie eine baubegleitende Beratung und Kontrolle, so können Sie mit 1 bis 2 % der Bausumme rechnen.

Falls Sie ein Gutachten erstellen lassen, fallen hierfür extra Kosten an. Pro Seite wird mit etwa 40 bis 60 € kalkuliert. Bei einem zehnseitigen Gutachten werden daher etwa 400 bis 600 € berechnet.

Capmo-Tipp: Indem Sie selbst für die Dokumentation der Bauabnahme sorgen, sparen Sie Geld für den Gutachter. Mit unserer Vorlage gelingt dies mühelos.

Das Abnahmeprotokoll für die Bauabnahme

Um die Bauabnahme rechtssicher zu belegen, wird ein sogenanntes Abnahmeprotokoll erstellt. Das Protokoll sollten Sie gewissenhaft ausfüllen. Es dient als Beleg für die Leistungserfüllung. Neben Rahmendaten wie Name, Ort und Datum dokumentieren Sie dort ganz konkret die abzunehmende Leistung. Falls das Bauwerk noch nicht mängelfrei sein sollte, werden im Protokoll alle sichtbaren Mängel aufgelistet – egal, ob diese neu gesehen wurden oder bereits aus vorherigen Begehungen bekannt sind. Das Protokoll legt den Termin fest, bis wann entdeckte Mängel behoben sein sollen. Falls im Bauvertrag eine Vertragsstrafe bei Bauverzögerung vereinbart wurde, muss diese hier erwähnt werden.

Spätestens mit der finalen Abnahme kennzeichnet dieses unterschriebene Protokoll einen sehr relevanten Moment: Den Übergang von der Bauphase hin zur Nutzungsphase der Immobilie. Auf diesen Zeitpunkt fallen diverse rechtsgültige Änderungen, wie die Umkehr der Beweislast und der Beginn einer fest definierten Gewährleistungsfrist. Genauere Details dazu finden Sie in den vorherigen Absätzen.

Bauabnahme: Checkliste für einen erfolgreichen Termin

Der Termin zur Bauabnahme steht an. Wir können verstehen, wenn Sie aufgeregt sind und es kaum erwarten können, den Bau der Immobilie abzuschließen. Falls Sie nicht alle Tage zu solch einem Termin gehen, werden Sie erst hinterher feststellen, an was Sie besser noch hätten denken sollen. Wir ersparen Ihnen das teure Lehrgeld und liefern Ihnen eine Checkliste, mit der Sie die Bauabnahme erfolgreich meistern können:

An was Sie vor dem Termin denken sollten:

  • Nehmen Sie eine Kamera mit oder nutzen Sie direkt ihr Smartphone zum Fotografieren. Laden Sie sich dazu am besten eine digitale Bausoftware herunter, um die Bilder vor Ort rechtssicher speichern zu können.
  • Nehmen Sie mindestens eine weitere Person mit zur Abnahme.
  • Vereinbaren Sie den Termin möglichst bei Tageslicht.
  • Planen Sie für Ihren Termin ausreichend Zeit ein ohne Druck durch Anschlusstermine.
  • Nehmen Sie sich Zollstock, Wasserwaage und eine Taschenlampe mit.
  • Machen Sie sich vorab Notizen, was und wie Sie alles genauestens auf seine Funktion und Mängelfreiheit testen wollen.
  • Nehmen Sie alle wichtigen Unterlagen mit, die relevant werden können: Bauverträge, Leistungsbeschreibungen, Baupläne, Baugenehmigung und sonstige Notizen.

Noch ein Tipp: Statt mit Stift und Papier loszugehen, empfehlen wir Ihnen, Ihre Notizen während der Bauabnahme online zu dokumentieren. Nichts fliegt mehr umher oder verschwindet zwischen Papierbergen. Digital gespeichert können Sie auch zukünftig jederzeit auf Ihre rechtssicher erstellten Belege zurückgreifen.

Checkliste für die Begehung des Bauwerks:

  • Gleich zu Beginn des Termins beginnen Sie, das Abnahmeprotokoll zu führen.
  • Nehmen Sie sich ausreichend Zeit für die Begehung.
  • Seien Sie wachsam, wenn Ihnen Zweifel aufkommen. Fragen und prüfen Sie lieber einmal mehr als zu wenig.
  • Machen Sie Fotos und speichern Sie selbst flüchtige Gedanken in Form von Text oder kurzen Sprachnachrichten.
  • Gliedern Sie Ihre Kontrolle in verschiedene Kategorien: Außenkontrolle, Innenkontrolle, Kontrolle bereits bekannter Mängel.
  • Prüfen Sie alle Raummaße und ob sich alles an Ort und Stelle befindet.
  • Vergewissern Sie sich, dass die Haustechnik einwandfrei funktioniert.
  • Funktionieren alle Fenster, Türen und Schlösser? Besitzen Sie alle Schlüssel?
  • Wurden alle Bauvorschriften eingehalten?

Nun haben Sie einiges rund um die Bauabnahme gehört und können mit einer guten Vorbereitung und unserer Checkliste den Termin wahrnehmen. Damit Sie während der Protokollführung nichts vergessen, laden Sie sich einfach unsere Abnahmeprotokoll-Vorlage direkt herunter.

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