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Bestandsaufnahme Architektur: Die wichtigsten Fakten im Überblick

Bestandsaufnahme Architektur: Die wichtigsten Fakten im Überblick

September 14, 2021

Sie möchten ein Gebäude oder ein Grundstück erwerben, sind sich allerdings nicht sicher:

  • In welchem Zustand sich die Architektur befindet?
  • Welche Erneuerungsmaßnahmen getroffen werden müssen?
  • Mit welchen Kosten Sie zusätzlich zum Kaufpreis rechnen müssen?

Dann sollten Sie eine Bestandsaufnahme der Architektur durchführen lassen, um Klarheit zu schaffen und sicherzustellen, dass die aufkommenden Investitionen nicht Ihren budgetären Rahmen sprengen. Im Folgenden erfahren Sie, was bei einer Bestandsaufnahme geprüft wird und wie Sie Ihnen als Beweis bei aufkommenden Rechtsstreitigkeiten helfen kann.

Was ist eine Bestandsaufnahme?

Die Bestandsaufnahme kann in unterschiedlichsten Fällen durchgeführt werden: Als Beweissicherung vor Beginn eines Neubaus, als Immobilienbewertung von bestehender Architektur aber auch als Analyse des Zustands von Altbauten. Grundsätzlich wird dabei der Zustand eines Gebäudes ermittelt, verschiedene Eigenschaften der Bausubstanz unter die Lupe genommen sowie das umliegende Gelände inspiziert. Sofern keine aktuellen Bestandspläne vorliegen, kann die Bestandsaufnahme auch noch die Vermessung des Gebäudes umfassen.

Was ist bei einer Bestandsaufnahme zu dokumentieren?

Die Form der Bestandsaufnahme ist nicht definiert – wie immer ist es ratsam, diese schriftlich zu dokumentieren. Damit diese in einem späteren Streitfall als Beweis herangezogen werden kann. Die Dokumentation des aktuellen Zustands sollte deshalb auch so umfangreich und aussagekräftig wie möglich sein. Wir empfehlen Ihnen eine nachvollziehbare Fotodokumentation. Achten Sie bei den Erläuterungen zu den Bildern besonders darauf, dass Sie die Texte ​​objektiv und ohne persönlicher Wertung verfassen.

Diese Punkte sollten Sie bei einer Bestandsaufnahme dokumentieren:

  • Durchführungsdatum
  • Durchführende Person (+ anwesende Personen)
  • Bezeichnung + allgemeine Beschreibung des Objekts
  • Nummer des Grundstücks
  • Allgemeine Beschreibung des Auftrags
  • Gliederung der Bestandsbereiche (z. B. Keller, Erdgeschoss, 1. Stock, 2. Stock, in Außenbereich, Innenbereich, Nordfassade, Südfassade …)

Wer macht Bestandsaufnahmen?

Für eine fundierte Bestandsaufnahme ist eine gewisse Erfahrung mit speziellen Untersuchungsmethoden und Bauschäden, sowie die Kenntnis über verschiedene Bauweisen erforderlich. Deshalb sollte die Einschätzung des Zustand eines Gebäudes von einem qualifizierten Fachexperten durchgeführt werden. Während der Architekt – wie der Name schon erschließen lässt – der Experte für die architektonische oder auch maßliche Bestandsaufnahme ist, nimmt die technische Bewertung ein Bausachverständiger vor. Für das Energiegutachten ziehen Sie sinnvollerweise einen Energieberater zu Rate. Ein expliziter Baugutachter verfügt oftmals über fachübergreifende Qualifikation, so können mehrere Begutachtungen von einer Person übernommen werden. Achten Sie bei der Auswahl der Experten allerdings auf aussagekräftige Referenzen und seriöse Zertifikate.

Bestandsaufnahme Gebäude Kosten

Mit welchen Beiträgen müssen Sie bei der Bestandsaufnahme rechnen? Die HOAI liefert hier keine klare Regelung, da die Bestandsaufnahme nicht unter die §§ 34 und 35 fällt. Demnach wird diese nicht als Grundleistung angesehen und unterliegt somit keiner festen Vergütung. Deshalb können wir zu den Kosten keine pauschale Aussage treffen. Falls Sie dazu Infos haben, schreiben Sie uns gerne!

Bestandsaufnahme: Beweissicherung vor Baubeginn oder Analyse von bestehenden Gebäuden?

Die Bestandsaufnahme wird häufig mit der Bestandsanalyse gleichgestellt. Das ist jedoch nicht korrekt, denn hier gibt es einen kleinen aber feinen Unterschied: Die Bestandsaufnahme ist ein Teil der Bestandsanalyse. Diese umfasst zusätzlich auch die Darstellung der zeitlichen Entwicklung der Bausubstanz sowie die Erstellung einer Baudiagnose.

Nachdem wir den Unterschied zwischen Bestandsaufnahme und -analyse geklärt haben, gehen wir als Nächstes auf die verschiedenen Arten von Bestandsaufnahmen ein.

Die Komplexität der Bestandsaufnahme bei der Modernisierung und Altbausanierung

Wie bereits angedeutet, erfordert die Bestandsaufnahme bei der Modernisierung oder Sanierung eines bestehenden Gebäudes oder Altbaus detaillierte Informationen. Um die Substanz und Güte eines Bauobjekts einschätzen zu können, werden maßliche, technische und energetische Belange untersucht.

Was ist eine maßliche Bestandsaufnahme?

Wenn die vorhanden Bestandspläne von Gebäuden nicht der Realität entsprechen, kommt die maßliche oder auch architektonische Bestandsaufnahme ins Spiel. Doch woher wissen Sie, dass diese nicht mehr aktuell sind? Vertrauen ist gut, doch Kontrolle ist besser! Bei der maßlichen Bestandsaufnahme werden die vorliegenden Pläne auf Richtigkeit und Vollständigkeit überprüft oder sofern Teile fehlen, neu vermessen. Im Falle, dass gar keine Bestandspläne mehr zu finden sind, folgt eine komplett neuen maßliche Aufnahme.

Was ist eine technische Bestandsaufnahme?

Die technische Bestandsaufnahme umfasst die Bewertung der Bauteile eines Gebäudes auf Zustand, Qualität und Funktionsfähigkeit. Dabei wird auch eine Prüfung der Statik und der Tragfähigkeit durchgeführt. Daneben wird auch die Dämmfähigkeit und der Brandschutz begutachtet, sowie eine mögliche Kontaminierung mit Schadstoffen geprüft. Durch eine ausführliche und detaillierte Bestandsaufnahme der bautechnischen Eigenschaften des Bestands können die meisten Schäden des bestehenden Objekts bereits identifiziert werden.

Was ist eine energetische Bestandsaufnahme?

Bei der energetischen Bestandsaufnahme wird vor allem die Energieeffizienz eines Gebäudes bewertet, sprich wie hoch ist der Energieverbrauch und sind demnach auch die Kosten. Dabei wird versucht, mögliche Einsparpotentiale zu identifizieren. Aufgrund von steigenden Energiepreisen erhöht sich auch die Relevanz der Energiebilanz eines Gebäudes enorm.

Ein Screen von einer digitalen Bestandsaufnahme, als Web- und mobile Version.
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Dokumentation der Bestandsaufnahme: Behalten Sie mit einer App den Überblick

Die Bestandsaufnahme von Gebäuden oder Baugelände ist eine reine Routinearbeit. Allerdings ist es bei der Vielzahl an Aspekten, die dabei beachtet werden müssen eine Meisterleistung keinen Punkt zu vergessen. Wer sich nur vor Ort nur Notizen auf dem Block macht und eventuell noch ein paar Fotos schießt, hat spätestens wenn er wieder vor dem Schreibtisch sitzt, verloren. Oft stellt sich dann die Frage: Welche Bemerkungen gehören zu welchen Bildern?

Eine Checkliste für die Bestandsaufnahme zu nutzen, ist schon mal ein Schritt in die richtige Richtung. Diese können Sie vor Ort als Protokoll nutzen und einfach Schritt für Schritt einen Punkt nach dem anderen abhaken. Sie hilft Ihnen somit auch den Ablauf des Termins und die Vorgehensweise zu strukturieren. Trotzdem stehen Sie am Ende des Tages zwar mit einer vollständigen Checkliste, aber ohne Verortung der Mängel im Bestandsplan dar.

Eine Baumanagement-Software kann hier Abhilfe schaffen. In dieser können Sie die Bestandspläne ganz bequem vor dem Bestandsaufnahme hochladen und direkt im Plan die neu vernommenen Maße, statische Bewertungen oder energietechnische Belange verorten. Mit einem Klick können Sie das Protokoll noch vor Ort an alle Beteiligten zu schicken. So sparen Sie sich die Nacharbeit im Büro und stellen klar, dass nur die Informationen im Protokoll als verbindlich gelten.

Nutzen Sie die Vorteile einer App bei der Bestandsaufnahme:

  • Keine Doppelarbeit, dank Dokumentation vor Ort.
  • Rechtssichere Beweise bei Streitigkeiten vor Gericht.
  • 100% Nachvollziehbarkeit für alle Beteiligten.
  • Alle Informationen zu jeder Zeit griffbereit.
  • Transparente und lückenlose Dokumentation von Anfang bis Ende.
  • Mehr Effizienz durch digitales, produktives Arbeiten.

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